Да се прехвърлят имоти по данъчна оценка, без в договорите да се вписва реално платената цена, е порочна практика от близо 28 г. В Европа такава симулация с цената няма. У нас тя избуява с мълчаливата благословия на държавата и през годините става масова.

Сделката по данъчна оценка често спестява на хората по няколко хиляди, но има риск впоследствие тя да им излезе солена - да загубят много повече пари или да попаднат под ударите на Наказателния кодекс.

В зората на демокрацията 95 от 100 сделки в България се изповядваха по този начин, но в последните години има промяна особено при продажби на жилища между физически лица, твърдят нотариуси и адвокати. Една от причините е, че от юли 2011 г. вече се изисква купувачите и продавачите на имоти да декларират, че вписаната цена на имота е действително уговорената, и тази декларация е част от съдържанието на нотариалния акт.

За невярно деклариране се носи наказателна отговорност. Може

да се стигне до съд

за документно

престъпление

или данъчна измама, но на практика това почти не става.

Нотариуси твърдят, че в момента 90% от сделките се сключват на реална цена, тъй като хората си дават сметка, че вписването на по-ниска е опасно и неразумно. Другата причина е, че като обявява реалната цена, продавачът доказва произхода на доходите си. Според адвокати обаче схемата с цената по данъчна оценка все още преобладава и се прилага в 60-70 % от случаите.

Защо тя се предпочита? При покупко-продажбата на жилище или на друг имот се дължат данъци и такси. Разходите за такси обичайно се поемат от купувача или поравно от страните по сделката, освен ако не се договорят за друго. Местният данък е задължение на купувача, който трябва да декларира придобивката. Това е най-сериозното разходно перо при сделката.

Местният данък се определя от общинските съвети всяка година, но на места не е променян от 5-10 г. За София е 2,5% от цената на имота, в Бургас е 3%, в Пловдив е като в София - 2,5%.

Таксите, които се дължат при сделката, са еднакви за цялата страна и се начисляват съобразно продажната цена на имота или данъчната оценка (ако продажната цена е по-ниска от данъчната оценка).

Нотариалните такси се изчисляват по скала, посочена в специална тарифа към Закона за нотариусите, в зависимост от ценовия диапазон, в който попада имотът. Обичайно нотариалната такса е около 0,4 - 0,6% от заявената продажната цена. Плаща се и 0,1 % държавна такса за вписване в Имотния регистър.

Общо разходите по прехвърлянето може да достигат 3 - 3,5 % от цената на имота. За да намалят част от тях, хората се договорят да впишат в нотариалния акт данъчната оценка. Така при най-масовите сделки се спестяват между 2 - 3 хил. лв., а в бъдеще купувачът плаща по-ниска такса смет и данък сгради.

Другата причина купувачът да избере прехвърляне на имот по данъчна оценка е, че не обявява част от доходите си и няма да му се наложи да доказва произхода им при внезапна данъчна проверка или разследване от КПКОНПИ. Проверяваният трябва да докаже, че средствата са от законни доходи и са извън минимума за месечна издръжка (тя се изчислява по специална формула на данъчните).

Неофициално в юридическите среди се твърди, че уговорките да се вписва цена по данъчна оценка в нотариалния акт се правят между купувачи и продавачи със съдействие на брокери. Ако после възникне проблем - появи се например наследник на имота и поиска разваляне на сделката, или купувачът бъде отстранен от имота по силата на съдебно решение, има сериозен риск купувачът да върне имота, и да получи само парите по нотариалния акт, но не и действително платеното за имота.

На практика в съда е много трудно, а според адвокати и почти невъзможно да се докаже действително договорената и платена цена. Дори и да извади документ (предварителен договор) с посочена действителна продажна цена, купувачът рискува да попадне под ударите на чл. 313 от НК за невярно деклариране и този страх може да бъде използван от някой.

Има и риск за продавача - купувачът може да плати по банков път само цената, посочена в нотариалния акт, а после да не даде горницата. Затова често адвокати съветват клиентите си тя да се дава предварително.

Нотариусите удостоверяват съдържанието и подписите в нотариалния акт въз основа на оригинални документи, изготвени от държавната администрация. Проверяват дали не са допуснати грешки - технически или умишлени. Те нямат задължение да удостоверяват плащане, а само правото на собственост. В практиката е достатъчно да им бъде представено само платежно нареждане за парите.

“Нотариусът не е свидетел на мотивите на самата сделка. Най-важната му работа е да провери собствеността и да се убеди, че продавачът е собственик на имота. Правят се десетки справки за автентичността на документите (на личните карти например-б.а.), за актуално гражданско и семейно състояние, за наследници и др.”, обяснява Димитър Танев, който години наред бе председател на Камарата на нотариусите.

Нотариусите с доказан професионален опит съветват

плащанията да се

правят изцяло

по банков път

Разрешените в брой са до 10 000 лв., но не ги препоръчват.

Доскоро рисковете при вписване на цена по данъчна оценка под реално договорената са избягвани чрез договаряне на голяма неустойка при разваляне на договора за продажба на имота, която да покрие реално платената сума. “Практиката на съда напоследък обаче е да уважава неустойки от 10 до 20%, но не и неустойки от 50 до 100 %, тъй като се третират като прекомерни”, предупреждава адвокат по гражданско право. Причината е чл. 26 от Закона за задълженията и договорите. Според него нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави.

Според нотариуси сделките с имоти могат да излязат на светло и практиката с изповядване на сделки по данъчна оценка да спре, ако се създаде пълен регистър и досиета на имотите. В тях, освен цената и характеристиките на жилище например ще се вписват и съседните в квартала с квадратурите и цените. Тази информация може да послужи на вещи лица да направят реална оценка на пазарната цена на имота, смята нотариус Танев. Защото офертите в сайтовете и агенциите за имоти не са пазарна цена, за пазарни се смятат цените, вписани в нотариалните актове.

В повечето страни от ЕС се описва кога е построена сградата и как се променя състоянието ѝ през годините. Сделките се сключват с активно участие на общината и банките. У нас по отношение на схемата с данъчната оценка държавата държи вратичката отворена заради ниските доходи. От тази вратичка обаче се възползват и богатите.