В момента търсенето на нови жилища е по-голямо от предлагането

Очертава се недостиг, ако се запази сегашният пазарен тренд

Имотният пазар определено се движи не от общото състояние на икономиката и от това дали има криза и безработица, а от това дали на пазара се предлагат изгодни ипотечни кредити.

Това доказват последните 1-2 месеца - заемите за жилища, договорени в левове, са продължили да поевтиняват и това е довело до нов ръст при тегленето им за разлика от потребителските кредити, чиито лихви се покачиха.

Само за април изтеглените ипотечни кредити са за 90 млн. лв., а от началото на годината до края на април активните кредити за покупка на жилище са се увеличили с 310 млн. лв. – в началото на годината са били 10,833 млрд. лв., за да достигнат 11,143 млрд.

При потребителските кредити, с които се купуват покъщнина, коли и скъпи модни стоки, положението е обратното. Лихвите по тях през април са се повишили с 2,29 пункта, достигайки 12,09% годишен процент на разходите. Вследстиве на това общата маса на изтеглените потребителски кредити през април намаля с 85 млн. лв.

Едно от обясненията може да бъде фактът, че имотните сделки обикновено отнемат доста време и тези, които са били стартирани преди пандемията, са достигнали до етапа да се тегли кредит едва през април.

Само че ръстът продължава и през май. “За март, април и май има 20% ръст на годишна база на новоизтеглените ипотечни кредити във всеки един от тези месеци. Истинска лудница е от работа”, каза кредитният консултант Тихомир Тошев.

Неговото обяснение е, че основната причина е в ниските лихви по ипотеките. Според официалните данни на БНБ за една година средният лихвен процент по левовите ипотечни кредити е паднал с нови 0,31  пункта до 2,85%, като само за април, откогато са последните засега данни, той се е свил с нови 0,05 пункта.

Годишните разходи за обслужване на ипотечните кредити също намаляват - през април 2020 г. спрямо година по-рано спадът е с 0,42 пункта до 3,13%.

Но не е само това. В началото на пандемията банките масово обявиха, че спират да отпускат нови ипотечни кредити на хора, заети в най-поразените от кризата отрасли – ресторантьорство, хотелиерство, международни превози и др. Освен това увеличиха нивата на самоучастие на кредитополучателите до 20% от стойността на купуваното жилище, финансирайки само до 80%.

“През последните 2 седмици банките, с които работя, негласно върнаха на 15 и дори на 10% нивата на самоучастие и почнаха да не връщат документите на кандидатите за кредит на хора, които работят в отрасли, пряко засегнати от пандемията. Според мен, ако върви така, още през юли на жилищния пазар ще сме в състояние все едно че нищо не е било”, каза Тошев.

Другата важна причина за несекващия интерес към имотите е, че те се оказват най-лесната алтернатива за опазване на спестявания, тъй като лихвите по депозитите на физическите лица вече са на отрицателна територия, т.е. държането на парите в банка ги изяжда, докато купуването на имот и даването под наем носят печалба (виж карето.)

Оптимизмът се споделя и от други експерти по имотите. Според Теодора Димитрова - изпълнителна директорка на имотната агенция “ЕРА България”, възстановяването на пазара е почнало още на четвъртата седмица от въвеждането на извънредното положение.

Но заради всеобщите очаквания за поевтиняване около 40% от офертите на предлагащите жилища за продан са били оттеглени от пазара и в момента предлагането се възстановява много по-бавно, отколкото търсенето. С други думи, на пазара се очертава по-скоро недостиг на жилища, отколкото свръхпредлагане.

Данните са за региона на Варна, където преди дни се проведе дискусия за състоянието на жилищния пазар.

Те са показателни, защото местната икономика е силно доминирана от отрасли като туризма и транспорта, които са сериозно засегнати от кризата. Въпреки това обаче нещата не изглеждат чак толкова зле, колкото мнозина очакваха.

Според Калоян Стайков от Института за пазарна икономика има доста голяма разлика с предишната световна финансова криза. Тогава са действали два възпиращи пазара фактора - загубата на доходи и работа и ограничаването на кредитирането, посочи той. В момента нито един от двата проблема не е налице.

Задържането на търсенето през март и април е преодоляно още през май, като това задържане очевидно е било потребителско решение – да се изчака, за да се види накъде ще тръгнат нещата, а не толкова невъзможност да се осигури кредит или несигурност в доходите.

“Липсва и ликвиден натиск, който беше видим при предходната криза както при банките, така и при потребителите”, посочи икономистът.

Ако в момента има някакъв проблем с имотите във Варна, той засяга предимно ваканционните къщи и апартаменти. Търсенето им е свито драстично, защото по принцип основната движеща сила при тях са чуждите купувачи, които заради ограниченията са изчезнали. 

От 100 лв. в банка се губят по 1,70 лв., от наем на имот печалбата е до 4 лева

От началото на пандемията има сериозен спад на доходността от имоти. Причината е, че наемният пазар сериозно пострада от отлива на чужди граждани, както и от продължителното прекратяване на учебните занятия.

“Но въпреки това годишната доходност от отдаването на имот под наем не е паднала под 4% за най-доходните имоти, т.е. на всеки 100 лева, вложени в имот, инвеститорът получава 4 лева на година”, твърди Тихомир Тошев. Тези 4 лева трябва да бъдат коригирани надолу с инфлацията, която от април 2019-а до април 2020 г. е 1,8%.

Но дори така доходността е несравнима, защото лихвата по левовите депозити, държани в банка, вече е толкова ниска, че не може да осигури дори една пета от тази доходност, показват сметките.

През април 2020 г. средният лихвен процент по депозитите на физически лица в левове е паднал до 0,1%. На пазара има дори малки банки, които буквално обявяват доходност 0,00%, а най-високите не минават 0,3%. Ако намалим получената средна лихва от левовете, които държим в банка, с размера на годишната инфлация, ще излезе, че на всеки 100 лева, които държим на депозит в банка, сме изгубили по 1,70 лв. за една година.

Нормалната доходност от имоти преди кризата достигаше до 7-8% за най-големите бизнес имоти, до около 5,8 най-много 6% за луксозните жилища и до около 4% за всички останали. Ако имотният пазар се възстанови достатъчно бързо и тези нива бъдат достигнати отново в рамките на тази година, имотите отново ще се окажат по-печелившо убежище за спестяванията, отколкото даването им на депозит в банка.

Данните на БНБ обаче не показват сериозен отлив на депозити от банките, дори напротив. През април доверието на хората към трезорите се е върнало, тъй като има значителен ръст на депозитите. Само за месец те са нараснали с 593 млн. лева.

Уплахата на хората и изтеглянето на повече пари от банките са преминали още през март, когато масата на депозитите на физическите лица е намаляла с 20 млн. лв. в сравнение с февруари 2020 г.