• Големият риск - че лихвата не е фиксирана, а само за 12.2023 са раздадени 4 млрд. лв. повече кредити спрямо 12.2022, казва главният икономист в Института за пазарна икономика

- Г-н Богданов, защо София се оказва в челната десетка градове в света по ръст на цените на имотите, според данните на Knight Frank?

- Колкото и да отричат, обяснението е в поведението на банковия сектор спрямо пазара на жилища. При другите имоти не е толкова видимо. Очевидно лихвите тук са много ниски, банките дават заеми на все по-широк кръг кредитоискатели.

- Защо го правят?

- Може би трябва да ги попитате тях. Най-общото е, че има позитивен поглед върху бъдещото развитие на България. Казват - защо да не вземем пазарен дял, да дадем кредити. Всеки ипотечен кредит е свързан със заплатата, която се получава в същата банка, после се предлагат дебитни карти за децата, застраховка чрез партньор, допълнително пенсионно и здравно осигуряване. Всичко това е печалба за банката и начин за влизане на пазара.

Ефектът е, че в България наблюдаваме ръст на кредита. За декември м.г. той е с 20 процента повече спрямо декември 2022 г. Говорим за близо 4 млрд. лв. допълнителен кредит, влязъл на пазара. Отчитайки всички погашения на вноските и въпреки това има увеличение с 4 млрд. лв. Има не просто ниски лихви, но и много сериозна инжекция на нов кредит в системата.

Има две неща, които трябва да се знаят и носят риск. Първото е, че в България лихвите не са фиксирани. Всички тези 2,4 - 2,6 процента са надбавка над цената на ресурса. В момента, в който лихвите тръгнат нагоре, ще се вдигнат и вноските, за разлика от други страни, където лихвите са фиксирани. Каквото и да стане през 2038 г., никой не може да пипне вноската.

Второто нещо е, че имаме много голям наплив на купувачи с инвестиционна цел. Съществена е разликата между хора, които искат да си купят по-хубаво жилище, и бизнесмени или отделни личности, които купуват с инвестиционна цел десетки апартаменти. Проблемът тук е, че при първия сигнал за спад на цените тези жилища ще излязат на пазара. Много от тези инвеститори очакват, че винаги могат да продадат имота, вярват, че е ликвиден актив и все някой ще го купи.

А ако банките станат по-консервативни, дали ще е толкова лесно да пуснеш обява и за 2 седмици да получиш 10 оферти с готови пари? Това също крие риск за системата, който се подценява.

Банковият кредит създава измамно усещане, че всичко е и ще бъде наред. В последните години, като извадиш за продажба жилище с изрядни документи, веднага се намира купувач.

Ако се промени правилото за лесни кредити, дали продажбата ще стане по-трудна и всички, които са вярвали, че това е безрисков актив, подобно на банков депозит, ще продължат да го мислят? В историята има много такива примери. През 90-те години трудно се продаваха имоти. А след 2008 г. апартаменти дори в хубави квартали стояха и по 1 година не можеха да се продадат въпреки ниските цени.

- А може ли да се спука балонът?

- Няма актив, който винаги да поскъпва. В един момент идва краят. Зависи най-много от поведението на банките, каква е пазарната им стратегия. Има и макрофактори - като се натрупат рискови новини за икономиката, в моделите се залагат други параметри. Например да се ограничат кредитите или да се поставят повече условия към кредитоискателите. Не е казано да спрат да отпускат кредити като 2009 г. и което продължи 5 - 6 години. Тогава като фактор се намеси и фалитът на КТБ.

Иначе думи като "балон" и "срив" са емоционално натоварени и нямат икономическа обосновка.

- Откъде хората имат пари, щом имотите са толкова скъпи и трябва да платят 20 - 30% самоучастие?

- Често съпругът взема ипотечен кредит, а съпругата - потребителски, мама и тате също помагат с потребителски. Факт е, че кредитът расте. Банките са инжектирали 9 млрд. за 4 г. Хората не купуват с кеш. Доходите растат, икономиката се развива и като цяло има повече платежоспособно търсене. И наемите са се повишили. Съотношението наем - стойност на имота също се измерва, макар че наемите растат по-бавно. Ако цените на жилищата са се вдигнали с 60% в София, наемите са с 30%. В другите градове наемите са доста по-ниски, а новите имоти също.

Всичко това се подценява от участниците и анализаторите.

- Защо в реномирани европейски градове цените на жилищата спадат, за разлика от тук?

- В Германия има близо 10% спад за една година, а в някои градове - до 20% заради високите лихви. Ако струва примерно 500 000 евро, вноската е 1600 евро на месец. Като се увеличи лихвата, става 2600 евро, но заплатата на човека, който примерно кара метрото в Кьолн, не е увеличена с 1000 евро и той се отказва. Или, за да му се върже сметката, трябва цената на жилището да бъде намалена с около 20%.

- Каква е разликата с 2009 г., когато всичко се срина?

- Директни аналогии не могат да се правят. Ситуацията е различна. Тогава имаше бум във ваканционните имоти. Банките кредитираха по-скоро предприемачите и когато те закъсаха, се оказа, че не могат да довършат сградите, които са започнали. Това доведе до спирала - клиентите бяха недоволни и се стигна до паника у потенциалните купувачи. Така инвеститорите нямаше как да достроят. Стана затворен кръг, всички се уплашиха и решиха да чакат. Сега не е така. По-малко от кредитите са за инвеститорите. Намален е рискът от недовършено строителство.

Другият въпрос е, че днес доходите са по-високи, българите могат легално да работят в Западна Европа за по-високи заплати. Рискът човек да загуби жилище заради 2 неплатени вноски е по-нисък. Всеки има я брат, я братовчед в Германия, Франция или Великобритания, който ще му изпрати 2000 евро. През 2008 г. повечето от работещите на Запад наши сънародници бяха нелегални. Сега са малко по-богати и остротата на евентуална криза ще е по-малка, ефектът ще е по-мек. Тогава фалираха фондове, пазарът замръзна за месеци. Няма да се повтори вече по този начин.