Ще настъпи задържане на цените, но от лятото на 2023 г. пазарът отново ще се активизира. Няма как да има силни корекции надолу, защото все още търсенето е по-голямо от предлагането, обясняват брокери

Ще се спука ли балонът на цените на недвижимите имоти? Това се очаква отдавна, но така и не се случва, а всички се питат докога. В последните години стойността на жилищата не спира да се покачва, строи се много, независимо че строителните материали също поскъпват и дори има недостиг, но въпреки това продажбите не спират.

Много брокери и финансисти в последните месеци обаче прогнозират, че със засилването на икономическата криза ще влезем в ситуация, подобна на тази през 2008-2009 г., когато заради сътресенията покупателната способност на населението рязко падна, но сделките с недвижими имоти отчетоха рекорд, след което цените претърпяха корекция надолу и това охлади търсенето.

“Нямаме атестати това да се случи - коментира пред “168 часа” Цветослав Христов, управител на агенция за недвижими имоти Antre. - Първо да си отговорим на въпроса какво означава “да се спука балонът”, какво се очаква да се случи и какво би станало. Крах на пазара или корекция на цените?

Според мен цените докъм средата на другата година ще се задържат такива, каквито са. Причините за това са няколко. Първо - предлагането все още не изпреварва търсенето. Основен икономически закон, който движи цените В момента търсенето е по-голямо, докато е оскъдно предлагането на качествените имоти.

Другата причина е един показател, по който се измерва покупателната способност - с колко работни заплати един човек може да си позволи 1 квадратен метър жилищна площ.

България по този показател е на едно от последните места. Тоест у нас с най-малко заплати може да си позволи човек квадрат от жилищна площ. Преди нас са четири държави. Тук ключовият момент са инфлацията и ножицата, която се отваря между нарастващата инфлация и забавянето в ръста на заплатите. Инфлацията в момента достигна нов рекорд. Ръстът на заплатите не я настига. От което се отваря една голяма ножица, която ще доведе до задържане на цените. В момента, в който инфлацията се овладее, тогава цените отново ще тръгнат нагоре.

При сегашното задържане, дори да има корекция в цената, тя ще е минимална и ще бъде изядена от покачващата се лихва. Тоест дали на лихва от 2% ще подпишеш за жилище на 2000 евро на квадрат, или на лихва 3,5% ще подпишеш на 1800 евро на квадрат, разликата почти я няма.”

Същото мнение споделя пред “168 часа” и Йонко Златев, главен брокер в агенция “Явлена”.

“Не съм съгласен с твърдението, че има “балон”. Наистина през последните две години наблюдаваме много сериозен ръст на цените на недвижими имоти, но това е свързано с много фактори - коментира той. - Доколкото дефиницията за “балон” в най-общи линии е много скоростно покачване на цените на имотния пазар за кратък период от време, това е нещо, което не се е случило все още в България.

В момента има инфлация и се очаква рецесия, отделно от текущата война и с нестабилната световна икономика лично аз се надявам и вярвам, че ще има корекция на цените.

Това е необходимо и полезно, за да станат, каквито бяха преди покачването на цените за строителни материали още от началото на годината.

Очакваният спад няма да бъде 40-50%, както смятат и се надяват голяма част от купувачите, а ще бъде в рамките на нормалното и ще е постепенен процес.”

Пазарът на недвижими имоти достига върха си средно на всеки 17-18 години, като този пик се отразява на строителната индустрия и бизнеса до две години. Този цикъл се разделя на пет етапа — възстановяване, експанзия, балансиране/забавяне, свръхпредлагане и рецесия.

“Нашият пазар не е суперреактивен - категоричен е Христов. - Тоест нещо да се случи и веднага да се отрази на пазара. Изисква време - докато се наложи тенденция, докато продавачът узрее за нея. Но дотогава тенденцията ще се промени”.

От думите на Златев става ясно, че интересни имоти все още трудно излизат на пазара и ако даден имот е на нормална цена и няма документални усложнения, то сделка се случва в рамките на няколко седмици.

“Цените вече не растат, но все още държат високи нива”, казва брокерът на “Явлена”.

Някои анализатори на пазара обаче обясняват, че в момента сме в период, подобен на този от 2008 година. Тогава се отчита рекорд по продажби, а през 2009 г. цените се сриват.

“От птичи поглед такава съпоставка би била възможна. В дълбочина, имайки предвид причините, довели до краха тогава, и съществуващите атестати за състоянието на пазара в момента, е трудно да направим корелация — разяснява експертът от Antre. - Трудно е за сравнение и ако проследим политиката на банките. Защото в момента всички банки затягат условията, по които да дават кредити. Това е с цел да се ограничи раздаването на парите, за да се ограничи самата инфлация. Станалото 2008-2009 г. бе рухване на натрупан през много години процес. Бяха се раздали прекалено много кредити на неплатежоспособни хора. В момента не е така. Разликата в покупателната способност е огромна.”

Йонко Златев също не вижда индикации за развитието на подобен сюжет към настоящия момент.

“Банките имат средства и искат да дават кредити въпреки затягането на условията и при очакваното вдигане на лихвения процент. Търсенето на пазара е все още доста сериозно и смея да твърдя, че засега няма показатели за спад, каквито е имало през периода 2008-2009”.

Другата причина за задържането на цените е консерватизмът на българина.

Въпреки сътресението, което предизвика пандемията от COVID-19, и старта на войната в Украйна хората у нас не спираха и не спират да купуват, тъй като не обичат да инвестират парите си в нещо различно от недвижими имоти. Така засиленото търсене за спасяване на спестяванията също вдигна цените.

“Това е така. Имаме го в народопсихологията открай време, че човек трябва да има жилище. Изгодно или не, трябва да го имаш — коментира Цветослав Христов. — Като цяло чисто като инструмент за защита на средствата недвижимите имоти са един от най-познатите и най-употребяваните механизми, защото са най-сигурни. Другите варианти са акции, но те не са толкова познати на хората, а криптовалутите им се струват още по-далечни и рискови. Затова традиционно и най-сигурно за хората е да влагат в имоти”.

Прогнозата на Христов е, че ще има задържане на цените до лятото на 2023 г., когато ножицата между инфлация и работна заплата ще ги поизравни и ще настъпи ново активизиране на пазара на недвижими имоти.