Не си мислете, че ако днес паднат лихвите, жилищата от утре ще поевтинеят, у нас се случва по-бавно, казва изпълнителната директорка на "Адрес"

- Госпожо Тенекеджиева, какво става на имотния пазар? Уж лихвите на ипотечните заеми ще се вдигат, а цените на жилищата продължават да растат дори с по-силни темпове, отколкото доскоро.

- Аз не бих казала, че преди всеки спад има един най-висок връх на цените и в момента се намираме на него. Сега се намираме в такава ситуация, при която продавачите на имоти нямат мотив да продадат имота си  поради нарастващата инфлация, освен ако нямат някаква конкретна необходимост от това. Например не могат да си покриват вноските по кредита, предстои им преместване или им трябват пари за нещо друго. Това ограничава броя на продавачите на пазара и съответно има по-малко предлагане, отколкото търсене, което по естествен път вдига цените. А при новото строителство поскъпването на материалите и на разходите за труд помогна да се вдигнат цените.

-         За тях ясно, но има и абсолютно непривлекателни панелки, в които очевидно не е вложено нищо, а те също са вече на безбожни цени.

-         Защото просто няма достатъчно предлагане и от този тип имоти. Когато търсенето е по-голямо от предлагането, е логично цените да са по-високи.

Колкото до панелките на пазара, винаги е имало и винаги ще има едни 15% от купувачите, които просто предпочитат да си купят панелен апартамент и целенасочено търсят такъв. И не само бюджетът им е водещ мотив – имали сме случаи, в които сме продавали панелни жилища на цената на тухлено със същия размер. В тези 15% от пазара има най-различни мотиви. Някои например искат да се разширят от двустайния апартамент, в който са живеели, местейки се в тристаен. Други искат да продължат да живеят в квартала или блока, в който са живели и преди.

А и да не забравяме, че при панелните жилища реалната използваема площ е тази, която е по документ за собственост, за разлика от новите тухлени жилища. Заради съвременните изисквания за енергийна ефективност в новите сгради стените са по-дебели и това отнема от заявената площ, защото при тях тя се измерва заедно с външните стени на жилището. Докато при панелните блокове не е така и площта на жилището е реалната - на стаите в него. Т.е. знаеш, че жилището, което купуваш като 60 квадратни метра, действително ще има 60 квадратни метра използваема площ.

И друго - има и много хора, които искат класическа кухня като отделно помещение, а такава в съвременните жилищни сгради е по-скоро изключение. Там се правят само кухненски боксове, а има купувачи, за които водещ мотив е да имат самостоятелна кухня.

-         Колко време според вас трябва да мине, след като се вдигнат лихвите, за да се усети едно успокоение на пазара? И съответно цените, ако не да тръгнат надолу, защото има обща инфлация, поне да спрат да нарастват с такива темпове.

-         Това е една голяма неизвестна, защото трябва да видим първо една последователност от няколко тримесечия, в които сделките да спадат. И през това време продавачите на имоти да усетят, че интересът към жилището, което предлагат, е започнал да намалява. Или поне вземането на решение от страна на купувача се забавя във времето. Това е един дълъг период от време. А ние засега нямаме дори реален спад на сделките, в София за последното тримесечие нямаше промяна.

Нека не забравяме, че при предишната криза през 2009-2010 г.  цените на имотите намаляваха в продължение на около 5-6 години – чак до 2014 г. В най-ниската си точка пък сделките бяха през 2011-2012 г. Процесите, особено в България, текат бавно. Не очаквам още утре цените да започнат да падат. Нека първо онези, които предлагат имоти на пазара, разберат, че никой не е готов да ги купи на обявената цена, и чак тогава ще я намалят.

- Вярно ли е, че средната цена на жилищните имоти в София вече гони 1800 евро за квадратен метър?

- Не е правилно да се прави такова усредняване, защото в него неизбежно ще влязат жилища в непривлекателни крайни квартали на столицата, и то в лошо състояние, едновременно с вила с басейн в “Бояна”. По-скоро трябва да следим има ли имоти с цени над и под 100 хиляди. А забелязваме, че напоследък дори в крайни квартали има жилища с цени над 100 хиляди евро.

- Не допринасят ли самите брокери за това да се вдигат цените? Примерно, като съветват продавачите да искат още повече с прозрачната цел, че и те ще вземат повече пари като процент за сделката.

- Ако твоят брокер те е посъветвал да пуснеш имота си за 100 хиляди евро, а при теб дойде купувач и ти предлага 120 хиляди, ти на кого ще повярваш? Според мен трудно може някой да те убеди в нещо, ако пазарът казва друго. Не че няма хора, които си мислят, че с продажбата само на един апартамент ще забогатеят. В общи линии нещата не се случват по този начин. Но все пак от време на време се реализират и такива сделки за късмет на тези продавачи. Понякога става случайността да се продаде три- или четиристаен обзаведен апартамент в квартал “Витоша” за 1 млн. лв. или дори повече. И той става милионер. Но мога да ви уверя, че това се случва твърде рядко.

- А растат ли възнагражденията на брокерите и изобщо печалбите на имотните агенции в сегашните условия?

- Много трудно мога да кажа дали растат и с колко, защото подробностите за приходи и печалби може да се видят в Търговския регистър. Но искам да подчертая, че не всички успяват да се възползват по еднакъв начин от сегашната имотна еуфория. Пазарът расте, но пазарният дял на някоя агенция може да намалява и печалбите ѝ да си остават едни и същи, а сигурно има и такива, на които печалбите намаляват. Особено на фона на растящите разходи за труд и за доставчици.

- Какъв съвет можете да дадете в тази ситуация на онзи, който продава жилище? Да го продава ли, или да изчака още, защото откъде да знае – може пък още да се покачат цените?

- По принцип това е строго индивидуално решение, но бих препоръчала хората да си спомнят онова, което се случи преди години, когато имаше голям отлив на купувачи и когато банките напълно спряха да дават кредити. Сега никой не се кани да спира кредитите. Очакваме да се вдигнат малко лихвите, които сега – забележете, са в пъти по-ниски, отколкото бяха тогава. Така че дори вдигането на лихвените проценти само по себе си няма да означава стопроцентов отлив на кандидати за покупка на жилище.

Но все пак, ако доскоро за една оферта е имало трима кандидати, а сега остане само един или не се появи нито един, е хубаво продавачът да се замисли. И да вземе решение само въз основа на конкретните си нужди в момента. Ако е купил това жилище с кредит и вече няма как да го обслужва, няма как да го посъветвам да чака – очевидно трябва да продаде това жилище и да си купи по-малко или да наеме.

Освен това през предстоящата зима твърде вероятно е да се окаже, че сметките за природен газ ще са по-големи от месечните вноски за кредита. Миналата зима сметките за газ бяха средно по 300-400 лв., сега се очаква да са тройно по-високи.

Т.е. съветът ми е да си направят калкулациите и, ако не виждат дългосрочна възможност за подобрение – да продават. По-добре е така, отколкото да чакат всеки следващ месец да видят какво би станало и да затъват още повече.

Има и хора, които са си купили преди време в условията на растящ пазар имот в развиващи се квартали за 1000 евро на квадратен метър, довършили са го и са го обзавели и сега могат да го продадат за 2000 евро, т.е. двойно повече. Защо да не го продадат?

- Колко е между другото в момента доходността от отдаване на жилищен имот под наем? Различава ли се съществено от доходността върху търговски имоти или върху луксозни жилища?

- Доходността не се е променяла съществено напоследък. За жилищните имоти е 3-4%. Луксозните жилища не са някаква отделна категория в това отношение. За да обзаведете едно луксозно жилище, така че да го отдавате под наем при адекватни цени, със сигурност сте похарчили много повече средства, така че доходността няма как да е много по-висока от тези 3-4%.

Колкото до търговските имоти – магазини, офиси и т.н., доходността при тях винаги би била по-висока, ако в тях се развива бизнес. Но истината е, че напоследък има магазини, и то на апетитни места, които са много по-евтини от жилищата. Но въпреки това инвеститорите в имот предпочитат да купят жилище и да го дадат под наем, вместо магазин, който да работи. Смятам, че това е така, защото е по-лесно да си рентиер, отколкото да имаш собствен бизнес.

Изобщо имотният пазар в България често, поне по някои свои характеристики, много силно се различава от класическите пазари, примерно от този в САЩ. Да вземем американците - когато видят, че лихвените проценти по ипотечните кредити се покачват дори съвсем минимално, тутакси свалят цените на имотите, които продават, защото знаят, че ще последва спад на интереса.

У нас този процес е много по-дълъг, което е любопитно - понякога ни кара всъщност да печелим повече. Когато дойде ковид, в САЩ имаше масово намаляване на цените на жилищните имоти, имаше и акции за 50-процентно сваляне на офертните цени за имоти, които спешно се налагаше да се продадат. Хората вероятно са действали с мотива, че идва нещо страшно, едва ли не краят на света.

В България такова нещо не се случи. Ние предпочитаме да изчакваме, освен ако, разбира се, както казах, някаква нужда не ни кара да продаваме.

- А какво ще посъветвате примерно онези, които имат спестени пари и не разчитат на ипотечен кредит? Да си купуват ли жилище сега, било с инвестиционна цел, било за живеене?

- За мен инвестицията и покупката на дом са две различни неща. Ако имаш събрани пари и искаш да купуваш дом, просто го направи. Аз наблюдавам през последните 15 години едно развитие на българския купувач по отношение на нагласите. Преди това хората купуваха жилище сякаш за цял живот, с намерението да отгледат децата си в това жилище, след това да го завещаят на тях или на внуците си и т.н.

Сега не е съвсем така. Хората сякаш са по-склонни да купят жилище с мисълта, че ако възникне някаква промяна в живота им – преместят се да работят на друго място или им се случи нещо непридвидимо, ще го продадат и ще си купят друго.

Така че да заключа – ако си усетил момента да си купиш жилище, в което да живееш, той винаги е подходящ, включително и сегашният, дори и ако трябва да теглиш ипотечен кредит, за да си помогнеш, особено при сегашните ниски лихви. Но ако ще го купуваш с инвестиционна цел, трябва да го направиш умно.

- Да вярваме ли, че няма опасност цените на имотите да се сринат с 40%, както се случи при предишната световна криза?

- Много причини имаше за този срив тогава. Масово клиентите купуваха с ипотечен кредит, който им осигуряваше 100% от стойността на жилището, и то при тогавашните доста по-високи лихви. В един момент банките казаха “край, спираме кредитите”. А тогава нямаше и толкова спестени пари, докато сега има. Следователно, няма такава опасност засега.

CV

Родена е в Бургас

Завършила е мениджмънт в Икономическия университет Варна

Навлиза в бизнеса с недвижими имоти през 2006 г. в родния си град

Две години по-късно става мениджър в компания част от структурата на AG Capital, специализирана с рускоговорящи клиенти

От 2014 г. е регионален мениджър на “Адрес” за Бургас

От април 2019 г. е изпълнителен директор на компанията