За всеки апартамент или къща има поне четири оценки,

но колко струва той със сигурност не се знае

Всяка година у нас се сключват средно по 69 542 имотни сделки. Оборотът на имотния пазар е около 300 - 500 млн.лв. Най-честият ценови диапазон при продажбите е 70-100 хил. лв. Ипотечните заеми за финансиране на покупки с жилища са над 10 млрд.лв.

Въпреки тези внушителни цифри всички данни за този пазар се оказват относителни, частични, непълни, а често и изцяло неверни.

От това произтичат последици - от

политически

скандали, през

имотни измами

до рискови

ипотеки,

които понякога заплашват финансовото здраве на банките.

Една от причините за непрозрачността на сделките с недвижимости е почти пълната липса на достоверна информация за цената на такава скъпа стока, каквато са имотите.

И то въпреки че на пръв поглед има изобилие от оценки. Поне четири- данъчна, пазарна, застрахователна, оценка за ипотечен заем.

Данъчната

оценка се смята

по брадясала

формула,

в която до миналата година алуминиевата дограма например се приемаше за “лукс” и оскъпяваше оценката.

А ако се гледа само тя, пък ще излезе, че поскъпване на къщи и апартаменти у нас не е имало поне от 2008 г. насам. Тогава за последно данъчните оценки бяха “пипнати” в посока нагоре, за да се навакса безнадеждното им изоставане от пазарните цени.

Защо не се прави ли? Защото една от целите на данъчната оценка е да служи за изчисляване на местните данъци и такси, които се събират всяка година от собственици и ползватели.

Още през 2006 г.

законодателят

предвидливо се

разтовари от тази

политическа

тегоба,

като реши в закона да записва само формула с коефициенти и интервали, в които местните власти да избират какъв данък да събират.

Местните власти на свой ред си флиртуват всяка година с данъкоплатците, защото те са им и избиратели, и най-често тържествено обявяват, че “няма да променят и тази година местните данъци и такси”.

Така логично се стигна до това, че

тази оценка

може да е в

пъти по-ниска

от пазарната

цена на един имот.

Местен данък се дължи и при всяка сделка с имот. В размер на 2,5% от стойността по документи. Всъщност от записаната в нотариалния акт сума, която често не е реално платената. При изповядването има и такси, които също са процент от официално вписаната цена.

Така данъци и такси в комбинация с ниските данъчни оценки са основна причина прехвърлителните сделки да стават на цени, по-скоро гравитиращи около занижените данъчни оценки, и почти напълно демотивират страните да обявяват реалните цени.

Пазарната стойност на един имот е втората, и най- енигматичната оценка. От години, та и в момента никой не знае с точност колко сделки реално са сключени, на какви цени и защо на тези нива.

Информацията е накъсана на парчета, чийто брой е равен на броя на брокерските агенции, които оферират и продават имоти, на броя на някои инвеститори, които сами играят ролята на брокери и на нотариалните кантори, които изповядват сделки.

Двата официализирани източника на данни за пазара на имоти, и в частност този на жилища, са Националният статистически институт и Имотният регистър към Агенцията по вписванията. Всяко тримесечие

НСИ обявява

индекс на цените

на имотите

Това обаче не е цена на кв. м. Освен това статистиката няма много надеждни източници за събиране на информация. За да е такава, данните трябва да се събират в единна база и да идват от максимален брой реализирани сделки между купувач и продавач.

Които на свой ред са нещо твърде различно от офертните цени, към които е заявен определен интерес.

Толкова различно, че има години, в които

разликата между

офертни и реални

цени е била 25%

според признанието на брокери.

Като се добави и това, че повечето сделки продължават да са със скрита реална цена, за да се пестят данъци и такси, информацията става по-скоро недостоверна, отколкото вярна.

Агенцията по вписванията пък публикува информация за брой сключени сделки на тримесечна и годишна база. В нея обаче се отчита всяка сделка с недвижимост, т.е. и със земя, нива, гора, и така данните стават почти безполезни за друго, освен за общ ориентир.

Няма централизирана информация за реалните нива на сделките и от брокерите, които са преките играчи на пазара. Точно защото са такива, по данъчни, а и не само, причини, те естествено са заинтересовани да не обявяват истинските нива, на които са сключени сделките.

Дори и добросъвестните от тях нямат реална картина за целия пазар, тъй като, колкото и големи да са действат в определени региони и в някои сегменти. Не случайно, преди повече от 15 г., техният опит да

стигнат до

национален

индекс за

имотите -т.нар.

REMI, не успя

Разценката на застрахователите също не помага особено за достоверността на информацията. Всички компании, които предлагат имуществени застраховки поставят долна граница за стойността на недвижимото имущество.

Лимитът е определен на квадратен метър. Целта е клиентът да се предпази от подзастраховане, а те - от много рискове. Както всяка средна величина, разценката на застрахователя е само ориентировъчен минимум.

В момента той се движи около 100 000 лв. Разликата спрямо други ориентири е толкова по-значителна, колкото по-активен е пазарът и колкото по-луксозно е жилището. А основно такива имоти са на пазара и ще стават все повече.

Достоверна за реалната пазарна цена ли е оценката, която банките правят, за да отпуснат ипотечен заем? Оказва се, че един и същ имот може да има различна оценка в зависимост от метода, който пък зависи от банката, оценителите, и куп други фактори. Най-често оценителите, наемани от банките

ползват метода

на пазарните

аналози

При него стойността на имота се определя чрез прякото му сравняване с други подобни имоти, оферирани, продадени или наети в последните месеци преди датата на оценката.

Това означава, че всяка оценка зависи от предишните и така до първата, която е била без ориентир.

Приходният метод се базира на наема, който той може да носи имотът, като по определена формула той се трансферира в стойност на имота след приспадане на определени разходи. Различните банки признават различни разходи и така колебанията в оценката са плюс минус 10-30%.

Разходният метод се прилага при почти пълна липса на пазарни данни. А след като е така, след като масово в нотариалните актове се вписва данъчна оценка, а не реално договорена цена, то тогава и тези оценки са имагинерни. Оценителите се базират на публикувани оферти в специализираните сайтове за имоти. Какви са обаче цените на сделките, остава тайна. За да се презастрахова, кредитният консултант на банката

свива стойността

на оценителя

с около 5-10%

или колкото смята, че е договорената отстъпка от оферираната цена по единичните сделки.

След като няма достоверна информация, как продавач и купувач да установят колко точно струва един имот? Така се стига до азбучната пазарна истина- той

струва точно

толкова, колкото

реален купувач е

готов да плати

за него. Нито повече, нито по-малко.

Законът е ограничил функциите си до това да постанови три неща. Аксиома едно - данъчната оценка е най-ниската законна цена, на която може да се сключи сделка. Аксиома две- данъчната оценка и пазарната цена не могат да се разминават с повече от 20%. Което, с темповете на ръст на цените означава, че ще се наложи данъчните оценки да се актуализират веднъж на 10-15 години. Аксиома три- данък се дължи върху по-високата от двете суми - данъчната оценка и/или цената на сделката. Така се оказва, че

всеки имот има

единична цена за

всяка сделка

с него. Която знаят само страните по нея.

Какъв е изходът? В развитите държави има регистър на имотите. Има и наказания за нарушения при сделките. И те се прилагат. От години Световната банка ни препоръчва да създадем такъв. Защото наистина не е сериозно, когато се прави бизнес с една от най-скъпите стоки, когато се борави с толкова лична информация и с данни със съмнителна достоверност. Дотогава, продавачи, купувачи, брокери, строители, данъчни ще събират сами приблизителна информация за това.